买二手房，房子超过这个年限，真心不建议买了
买二手房，价格便宜就赚了？错。房龄超过20年，再便宜也别碰。
不是吓你，是银行先不给你贷。多数银行规定房龄加贷款年限不超过30年。房子房龄20年，你最多贷10年。房龄25年，只能贷5年。超过30年？大概率全款。
贷不了款意味着什么？接盘的人少了一大半，你买进来容易，卖出去难。
先说第一个坑：贷款受限，首付压力暴增。
房龄超20年，部分银行直接拒贷。就算批了，贷款年限大幅缩短，月供压力陡增。同样贷100万，30年月供四千多，10年月供上万。多掏的钱够再买半套房了。
而且老房子评估价通常低于成交价，贷款额度缩水，首付比例被动提高。你以为省了购房款，结果全搭进首付里。
第二个坑：居住品质断崖式下降。
20年以上的房子，管道老化、电线老化是标配。下水道反味、电路跳闸、墙皮脱落，住进去就是无底洞。
防水层早就失效了，楼上洗澡楼下滴水。隔音更是灾难，隔壁说话你都听得清。高层电梯三天两头坏，爬楼梯爬到怀疑人生。
有个朋友图便宜买了套22年的老房子，住进去半年水管爆裂淹了楼下，赔了八千。电路老化跳闸是常事，换全屋电线又花了一万多。省的购房款全赔进维修里了。
第三个坑：维修基金见底，修不动了。
老小区的公共维修基金大多消耗殆尽。外墙修补、电梯更换、管道改造，都得业主凑钱。一户分摊几万块，邻居不同意就拖着，拖到彻底烂掉。
第四个坑：户型落后，住着憋屈。
20年前的户型设计跟现在差太远了。暗厨暗卫、走廊浪费、客厅太小，怎么改都不舒服。车位更是想都别想，晚上回来抢车位能吵起来。
第五个坑：转手困难，流动性差。
房龄越老，受众越窄。年轻人嫌旧嫌破，投资客嫌回报低。挂牌半年无人问津是常事，最后只能一降再降。
有中介说漏嘴：超过20年房龄的二手房，成交周期比新房长2到3倍。有些偏远地段的甚至根本卖不掉，真成了\"不动产\"。
那是不是所有老房子都不能买？也不是。
学区房是个例外。如果为了孩子上学，老破小可以买，但要算清楚学区政策会不会变。一旦多校划片，学区溢价一夜归零。北京深圳已有先例。
核心地段的老房子也有价值。地段不可复制，拆迁或旧改有机会。但这是赌，不是稳赚。杭州有个小区等了八年才旧改，期间房价先跌了一轮。
如果要买老房子，记住几条：
第一，房龄控制在15年以内，贷款和居住都有保障。超过20年坚决慎重，超过25年基本别碰。
第二，实地看房至少去三次。白天看采光，晚上看噪音，下雨天看渗水。外墙有水渍霉斑的，直接pass。
第三，查清楚维修基金余额。余额不足的，后续维修全靠自己掏，这笔账要算进去。
第四，关注旧改计划。政府纳入老旧小区改造的，管网外墙面都会翻新，居住体验能提升一截。加装电梯也有补贴，每户分摊两到三万。
第五，算总账不算单价。购房款加维修费加装修费加贷款利息，算下来未必比新房便宜。老房子装修动辄十几二十万，这笔钱别忘了算。
买房是人生最大的一笔消费。图便宜买老房子，省下的钱最后全赔进去。贪小便宜吃大亏，这话放在二手房市场再合适不过。
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